看懂房贷利率的调整方式

佚名
2024-10-30
来源:经济日报

 10月25日,多家商业银行集中批量调整了存量房贷利率,并于当日起按照新的利率水平执行。中国人民银行行长潘功胜9月24日表示,降低存量房贷利率,引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近,预计平均降幅约0.5个百分点。10月中旬,多家商业银行先后发布公告,首套房存量房贷利率水平将降至“5年期以上LPR-30BP”(以下简称“LPR-30BP”)水平,部分借款人的房贷利率下降幅度高达1%。

  

  尽管总体规则已明确,但具体到每位借款人,由于其住房套数、贷款合同的利率定价方式、贷款重定价日均有所不同,本轮调整后,每位借款人的实际房贷利率变化也会存在一定差异。如何看懂房贷利率的调整方式?借款人可把握3个核心逻辑:一是看懂贷款合同的利率定价方式,二是看懂贷款重定价日,三是看懂借款人所属地区以及住房套数。

  

  首先,房贷合同的利率定价方式决定了本轮调整的结果。目前,房贷利率的定价方式大体分为两类,一是浮动利率定价,二是固定利率、基准利率定价。如果借款人选择了前者,其房贷利率将随着5年期以上贷款市场报价利率(LPR)的升降同步变动;如果借款人选择了后者,无论LPR升降与否,其房贷利率都保持不变。以本轮调整为例,借款人必须先选择浮动利率定价方式,其房贷利率才能调整,进而被转换至LPR-30BP水平。

  

  其次,房贷合同中约定的重定价日直接影响了本轮调整的幅度。房贷调整有两个关键点,一是重定价周期,即多久调整一次;二是重定价日,即何时调整。目前银行对房贷利率的调整周期通常为一年。也就是说,在一年之中,不是LPR每变化一次,借款人的房贷利率就跟着变动一次,而是房贷利率只在每年的重定价日变动一次,以当时最新的LPR为准。举个例子。某借款人于去年9月24日签订贷款合同,并与银行约定,将每年的9月24日作为贷款重定价日。到目前为止,5年期以上LPR已分别下行3次,从4.20%降至3.60%,但由于贷款重定价日是9月24日,该借款人的房贷利率已于今年9月24日调整,当时最新的LPR是3.85%,而非现在的3.60%。10月25日存量房贷利率调整后,该借款人的房贷利率为“3.85%-30BP”,而非“3.60%-30BP”。

  

  再次,借款人所属地区、住房套数也将影响本轮调整的幅度。多家商业银行发布的公告显示,若借款人的住房为首套房,且属于北京、上海、深圳等地区,如果借款人目前的房贷利率高于LPR-30BP,则将调整至LPR-30BP,且借款人无需提出申请,由银行统一批量操作。若借款人的住房为二套房,且属于北京、上海、深圳等地区,如果借款人目前的房贷利率高于当地的相应政策下限,则将调整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地区,其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷将统一调整至LPR-30BP。

  

  弄明白房贷利率的调整方式后,可能有借款人会问:我现在选择的是固定利率定价方式,是否要调整为浮动利率定价方式?从理论上看,如果某位借款人预判LPR在接下来的几年中将保持上升趋势,那么他将选择固定利率定价方式,提前锁定低利率;反之,他将选择浮动利率定价方式,分享由LPR下行带来的财务成本下降效应。根据多家商业银行的公告,借款人如需从固定利率调整为浮动利率,直接向银行提出申请即可,但需注意的是,利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。 (经济日报记者 郭子源)

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