2024年上半年，终于结束了。

但也正式意味着，留给2024年的时间也不多了。

现在国内楼市是个什么情况，我不说大家也多少心里有数。

我认为，几乎所有的转机，都依赖下半年了。

最关键的方向性指引，就在7月。

会议的召开，加上一系列的动作落地，我预计量变形成质变的时间会加快。

还有记住一个关键时间：11月，业内预计美联储降息的关键节点。

总之，我认为下半年，是大家可以喘口气的时间。

刚好今天是7月开头第一天，也和大家聊聊我的一些看法和判断。

下半年，很可能会出现2个机会，3个风险。

先说风险，第一个风险：部分城市依然会经历量价齐跌的情况。

上半年，该出的招数出了，有没有效果呢，部分城市有。

比如一线城市，效果很明显：

上海：截至6月29日，上海当月二手房总成交量已达到25319套，自2021年6月以来首次突破25000套，创下近3年最高单月成交纪录。

广州：广州6月二手房截止到目前网签成交量破万，环比大幅增长33.40%，创下了今年的新高。

深圳：6月1日到25日，深圳新房日均成交套数比5月增长了32.3%，比去年同期还增长了5.7%。

北京毕竟是刚出政策，效果要等7月，但预计大概率走上海的路子，毕竟北上两个城市很特殊。

北上的中产家庭数量，包括城市财富积累是很深厚的，所以成交量反弹很明确。

除此之外，二线城市还会有一批城市有机会，比如杭州、苏州、南京、成都，这都是有机会成交量反弹的。

其余城市，会面临第一个风险，价格和成交量还会跌。

现在真实的市场情况是，买家实在太少了，目前仍然处于供大于求的状态，价格根本起不来。

除非，依赖地方加快回购存量房的速度。

第二个风险：很多人没有意识到，货币其实又开始收缩了。

今年上半年很多人谈M2总量突破300万亿，确实我们听到了水流汹涌的声音，但问题是水的流速并没有得到解决。

现在关键是，M2的增速也开始降低了。

2023年5月M2同比增速高达11.6%，但今年的5月末同比增速为7%，当然这里有去年高基数的干扰，但不可否认，我们放水的速度真的放缓了。

很多人不理解，不是都喊着放水，通胀吗？

是的，这是我们希望达成的目的。

但实现的过程中，会出现很多问题的，如果我们持续放大水龙头，我们的汇率压力会很大。

现在老美那边也不降息，5.5%的高利率，如果人民币还继续贬值，那资金会加速外逃，到时候又会有新的问题。

可是货币增速下滑，也意味着市场上热钱总量减少，钱少的时候，赚钱就比较难。

很多人可能不能理解，说白了，普通人能赚钱，那是因为市场上有很多钱，钱多才容易赚钱，钱少你才会觉得钱难赚。

现在因为老美那边高息，加上我们国内资产价格下跌，导致很多资金外逃，钱少了，所以大家体感才觉得今年赚钱很难。

那我们M2增速减缓，说白了，大家还要经历一段时间市场钱少的情况，这种情况下，房价也很难突然就反弹。

目前我们的货币政策会比较谨慎，这是没办法的事情，毕竟全球是一个互相收割的市场，拼的就是谁先撑不住。

所以下半年我的建议是，你如果手上全部都是资产，没有现金，记得先优化一部分，然后去持有一部分现金流。

那第三个风险，其实还是来自大洋彼岸的老美。

他们的大选，和11月到底会不会降息，对全球局势来说，都会有影响。

但只要美元进入降息周期，就会有资本从美国流出再进入我们国家。

那市面上钱是不是多了，钱多了，你才有赚钱的机会，资产价格才有上涨的机会。

所以为什么大国要博弈啊，因为都是利益。

如果到时候我们再放开手脚刺激楼市，效果反弹的速度会更快。

全球三大资产，我们的楼市，老美的股市，日本的债市，都是各自必须要稳住的底层资产。

大家拿来博弈和互相攻击的，但也是本国要全力保住的。

所以下半年风险有吗，还是有的。

但却也是拐点开始的时候，因为11月美联储降息的概率基本确定，市场或许不会立马反弹，但至少在2025年上半年，就会有明显的效果。

而各位要做的，是提前预判好风险，对于手上只有资产没有现金流的，你要做的是重新审视，你的房子是不是都是资产，还是负债？

我也说了，下半年还会有城市的房子几乎跌，但核心城市的成交量已经上来了。

接下来就是价格回暖的时候，那你要做的就是，抓紧置换，不要继续持有还会跌的房子。

大家越是在有风险的时候，是要预判风险，提升认知，不要云里雾里，现在既不是什么都不做的时候，也是不能做错决定的时候。

如果大家想第一时间掌握到市场消息的变化，也想深入理解背后的影响，可以扫码加我微信，我有很多的热点消息和市场成交情况，都会第一时间在闭门直播给大家做同步。

包括全球的变化对我们到底有什么影响，尤其是在全球化时代下，大国的一个政策和变化，对我们来说，也是一个信号。

有些朋友想要做置换的，但不知道手上的房子是要留还是抛的，我也有专门的方法教大家判断手上房子的价值。

再说机会。

说完风险，说点下半年会出现的机会。

第一个机会，是价格底。

当然，只局限于一二线的核心城市。

现在各个城市基本跌了20-30%。如果要算某些房，比如学区房这种，跌得更多，60-70%的个例不少。

现在市场是成交量在涨，价格没涨，很多人简单判断是救市失败。

理念就错了。

你以为上面要的是价格上涨，其实人家要的是去库存。

只要库存周期回落到一个健康的周期，那价格上涨指日可待。

现在一线城市卖得出去的房子，基本都是降价的房子。

当低价房源快速消耗后，市场上剩下的也就是房东不愿意割肉的房子了。

新房，大家可以和开发商博弈，开发商有现金流的压力，有债务的压力，他们是真着急。

但二手房业主不一定，人家熬不住的，该卖的也卖了，剩下的就是不愿意贱卖的了。

何况，现在还有一个托底机制，就是地方回购存量房，一边是低价房源快速被消耗，一边是地方加快收房的速度，二手房挂牌量减少，剩下的也都是不缺钱的业主。

那房价不就稳住了吗？

所以第一个机会，其实就是一二线城市的价格底部，已经出现。

第二个机会，楼市细分市场的时代，好房子的重要性越来越强。

这和我们想走的双轨制有关。我们现在下场收购的二手房，未来会变成保障房。

保障房为什么是地方和大家长一起做，说白了，就是把短期的卖地收入，变成长期的租金收入。

也就是说，未来人人有房住的时代会正式到来，如果你真买不起房就租房子住。

可以不和房东租，和地方ZF去租，签个10年8年的长周期租约。

也正是因为这样，所以很多人觉得未来房价会持续下跌，但我想说的下跌的是大部分城市。

但小部分城市反而不见得，比如大城市，正因为有保障房的出现，会让一批年轻人没有住房的后顾之忧去一二线城市发展。

等到这批人工作10年8年后，你觉得他们有没有买房的需求？

会有的。所以以后商品房市场依然存在，因为有钱人一定会买房的。

比如在大城市周边买别墅、庭院，要么在市中心买2.0的低密度洋房。

未来大城市，会彻底进入楼市细分市场，好房子会出来，匹配有钱人的需求。

但这个落地，我估计至少是3-5年以后了。

那这里面的机会是什么呢？

就是大家提前去买或者去置换一套能经得起房改3.0洗牌的房子。

现在对于很多人来说，还是一次置换的机会。

这是一次换城市、换地段、换房子的机会，现在大城市的门槛，真的松到底了。

这个月的重要会议，会让我们把更多东西看得更透彻一点。

对于有资产的人来说，接下来的1年内，是非常关键的做决定的时间。